Bona nutizia prima: Hè in realtà pussibule di cumprà un appartamentu in Manhattan per menu di $ 300,000 o cusì. (Iè, un appartamentu propiu-micca un armariu! È iè, cumprate à prupietà, micca affittu!) Ogni tantu, una unità cooperativa di u Fondu per u Sviluppu di l'Alloghju (HDFC) ghjunghje à u mercatu, furnendu una opzione rara è accessibile per i prospettivi cumpratori di case.
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Ma e nutizie scoraggianti? Non solu sò abbastanza rari, questi affari immubiliarii sò ancu un pocu di catch-22: Per cumprà unu, duvete avè un salariu annuale sottu una certa soglia, ma duvete ancu avè un numeru significativu in manu per accontu (è in certi casi, per tuttu u prezzu di compra). Questu limita significativamente a piscina di cacciadori di case chì ponu cumprà veramente stu tipu di cooperativa. In casi rari, a ghjente risparmia. Parechje volte, però, sò e persone (pensate à i recenti diplomi di l'università) cun un salariu modestu chì venenu in una eredità o uttenenu un impulso finanziariu da e so famiglie, o ritirati senza redditu mensile ma assai soldi in riserve. Suspiru.
E cuuperative HDFC di New York City emergenu in l'anni 70 quandu, durante una crisa ecunomica, i pruprietarii anu iniziatu à abbandunà i so palazzi. L'edifici sò stati ceduti à i residenti per gestisce. Accuminciò cum'è un esperimentu, ma da allora hè evolutu in un modu di nicchia per i New Yorkers di redditu bassu à mediu per acquistà case.
L'unità sò tipicamente ben inferiori à u valore di u mercatu, chì significa chì a vostra ipoteca costerà menu di affittà una unità di dimensioni simili, spiega Eugene Gamble, investitore immubiliare è cumpagnu senior cù Bisbigli di pruprietà, una sucetà d'investimentu è di sviluppu immubiliare.
Intrigatu? Eccu ciò chì altri esperti di l'immubiliare dicenu chì avete bisognu di sapè nantu à e cooperative HDFC.
U capu di redditu hè strettu
In più di esse à un prezzu più accessibile, e cooperative HDFC sò spessu posti cun un forte sensu di cumunità, dice Molly Franklin , un agente immubiliare cun CitiHabitats realty.
A prima cosa chì i cumpratori anu da sapè hè se si qualificanu per u limite di redditu di u bastimentu, è anu bisognu di esse capace di mostrà questi numeri nantu à u valore di dui anni di dichjarazioni fiscali, dice Franklin. Ùn ci hè micca un capu universale di redditu è e formule per determinà i limiti di redditu varieghjanu da e cuuperative. Hauseit, una in vendita da a sucietà di u pruprietariu in New York, hà messu inseme un guida di mostra per u calculu di e linee guida di u capu di redditu. Pudete ancu verificà a dumanda campionu , chì di solitu dumanda informazioni di contu bancariu, referenze persunali, è una spiegazione per quessa chì vulete campà in l'edificiu.
Lucas Callejas placeholder image , un agente immubiliare cun Triplemint L'immubiliare in New York, dice chì hè impurtante per i cumpratori di cunsiderà s'elli anu qualchì bonificazioni previste o aumentu chì vene. Se sì, puderia vale a pena di dumandà à a vostra impresa di ritardà quelli sì site vicinu à u limite di redditu.
Alcuni edifici, secondu u prugramma, ùn permetteranu micca un dollaru sopra u tappu, spiega. Altri ponu avè qualchì stanza di movimentu cù una piccula quantità di flessibilità.
In i palazzi di u redditu più bassu, i ritirati cun forti finanzarii ma bassu redditu, è ancu cumprate rigali per i zitelli adulti guvernanu u ghjocu, spiega Franklin, perchè tanti di questi acquisti sò affare di cassa.
Parechje [unità] vanu à e persone chì puderebbenu avè genitori o nanni cù beni di cassa significativi, o ghjente chì anu lasciatu travaglii ben pagati è travaglianu oramai in campi induve facenu menu, ma a trovanu più gratificante, dice Franklin.
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Un sbagliu cumunu, però? Ùn site micca chjosu per guadagnà u listessu redditu da anni.
A ghjente si mette nervosa chì l'edificiu richiederà chì ùn guadagnate mai più di u limite di redditu dopu avè acquistatu, dice. U bastimentu ùn hà da monitorà u vostru redditu per sempre è a locazione pruprietaria ùn serà micca strappata da e vostre mani se avete una grande promozione un annu dopu l'acquistu.
Un puntu di più appiccicosa: I cumpratori anu bisognu di sapè se l'edificiu hè statu appruvatu per l'ipoteche, dice Franklin. Alcuni edifizii ùn sò micca in bona salute finanziaria, allora e banche sò improbabili di prestà soldi, ella sottolinea.
Tipicamente, i HDFC richiedenu un accontu un pocu bassu, 10%, spiega Debra Bechtel , un prufessore à a Brooklyn Law School chì insegna una clinica focalizzata in HDFC; ma certi quartieri più caldi richiedenu tutti i soldi.
Se a prublema di soldi ùn era micca abbastanza, i cumpratori devenu ancu esse appruvati da u cunsigliu cooperativu di u bastimentu. Una urganizazione chjamata u Cunsigliu di Assistenza Urbana in Casamentu hà un prugramma per preselezionà e persone interessate à campà in HDFC per l'eligibilità.
Ùn sò micca prupietà d'investimentu.
I cumpratori ùn devenu aspettà di guadagnà assai soldi da un HDFC. Ié, ancu se vi hè permessu di avè un redditu più grande una volta cumpratu l'appartamentu, u prossimu residente cumpratore averà probabilmente da fà sottu à u limite di redditu à l'acquistu. Questu hè tutta dipende da e regule di u vostru edifiziu, però.
U prezzu di rivendita ùn hè micca limitatu, ma capisce chì u limite di redditu guvernerà quantu pudete esse capace di uttene nantu à a vostra rivendita hè assai impurtante per gestisce l'aspettative, dice Franklin.
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Inoltre, e tasse di trasferimentu (o i diritti di trasferimentu pagati à l'edificiu per mantene e riserve quandu vendite) sò di solitu alti per impedisce schemi di ricchezza rapida.
L'unità deve esse a vostra residenza primaria.
Mi assicuru sempre chì i mo cumpratori sappianu chì questu hè solu veramente una opzione adatta per quellu chì utilizza l'appartamentu cum'è a so residenza primaria in quantu i HDFC ùn permettenu micca à e persone chì cumpranu pied-à-terre è anu rigide politiche di subaffittu, spiega Shelly Place , un agente Triplemint.
Si paga menu-ma si riceve menu (di solitu), troppu.
Parechji HDFC necessitanu rinuvazioni costose per purtalli à livelli di vita ragiunevuli è cusì hè pussibule chì e vostre spese di tasca saranu più alti di parechje alternative turn-key, spiega Gamble.
L'unità HDFC sò pensate per e persone in i parentesi di redditu bassu à mediu, è cume tali, generalmente portanu tasse di manutenzione basse, Bisbigli di pruprietà 'Gamble dice. Tuttavia, queste spese costanu: I diritti di manutenzione bassi significanu menu beni liquidi chì l'edificiu hà per riparazioni, è dunque l'edificiu pò esse propensu à prublemi di sicurezza o di manutenzione.
È mentre questu hè veru per alcuni edifici, ci hè una sorta di rinascimentu accadendu cù Manhattan HDFC. Un afflussu di vendite HDFC recenti significa chì l'edificazioni anu più in i so casciuni; parechji stanu ottenendu aghjurnamenti tantu necessarii è si aprenu ancu à u finanziamentu, dice Franklin.
U take away? I HDFC ùn cadenu micca in a troppu bona per esse vera categuria; ma venenu di sicuru cun qualchì ostaculu.
